Rood-voor-groen

De toepassing van het principe rood-voor-groen lijkt veel kansen te bieden voor landschapsontwikkeling. Toch komen projecten in de praktijk moeilijk van de grond. Er blijft het vooroordeel bestaan dat bebouwing en landschap niet samengaan. Vista doet al jarenlang onderzoek naar dit onderwerp en heeft diverse plannen gemaakt die laten zien dat het wel kan.

We verwijzen graag naar de landgoederen en de buitenplaatsen uit de 17e en 18e eeuw. Deze vormen nog steeds de pareltjes van het Nederlandse landschap. Waarom zouden we dat nu niet meer kunnen? Natuurlijk, de sociale verhoudingen zijn nu heel anders. En er zijn geen woeste gronden meer die ontgonnen kunnen worden. Maar er is wel een grote behoefte aan landelijk wonen. En het huidige landschap schreeuwt om nieuwe economische dragers en eigentijdse functies.

De spaarzame nieuwe landgoederen die de afgelopen jaren zijn gerealiseerd, hebben nog maar een zeer bescheiden impact op het landschap. De strenge randvoorwaarden aan bouwvolume en oppervlakte drukken initiatieven de kop in en leiden snel tot minimale oplossingen. Ook de woningmarkt in dit topsegment is niet zo groot. Maar rood-voor-groen is meer dan nieuwe landgoederen. Met een bredere opzet is wel degelijk een structurele bijdrage aan het landschap mogelijk.

We hebben het dan over integrale roodgroene gebiedsontwikkeling. Ook daar zijn inmiddels de nodige ervaringen mee: Blauwe Stad, Wieringerrandmeer, Waterdunen. Vreemd genoeg vooral in de perifere delen van Nederland en niet in het westen. Terwijl juist daar de vraag naar landelijk wonen groot is en ook de behoefte aan aantrekkelijke en toegankelijke landschappen. Vista heeft al in 2002 onderzocht wat de kansen zijn voor de inzet van rood-voor-groen in de Randstad (Verkenning Landelijk Wonen Deltametropool, in opdracht van Regio Randstad, in samenwerking met Nieuwe Gracht). Daaruit bleek dat de opvangcapaciteit van het bestaande landschap groter is dan gedacht is en dat er vele meekoppelingsmogelijkheden zijn met actuele beleidsopgaven voor natuur en waterbeheer. In 2007 is een nadere studie verricht naar concrete toepassingsmogelijkheden, in opdracht van het samenwerkingsverband van projectontwikkelaars NEPROM (Investeringsvisie Groene Hart). Voor kansrijke locaties zijn gedetailleerde voorbeelduitwerkingen gemaakt. Deze zijn ook financieel doorgerekend. Daaruit bleek dat in de meeste gevallen een batig saldo mogelijk is. Met 10 woningen kan gemiddeld 5 à 6 ha toegankelijke natuur worden aangelegd en beheerd. Het hoeft niet alleen om dure woningen te gaan. Gerekend is met een mix aan verschillende woningtypen. Ook een combinatie met zorgfuncties, verblijfsrecreatie, horeca of leisurevoorzieningen is goed denkbaar. Met dit soort functiecombinaties is de economisch basis te verbreden en wordt voorkomen dat het alleen om woningen voor de happy few gaat.

In de Investeringsvisie Groene Hart is ook een uitvoeringsstrategie uitgewerkt. Deze laat zien hoe rood-voor-groen in de praktijk gerealiseerd kan worden, binnen de kaders van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Grondexploitatiewet. Essentieel is dat binnen een ruime gebiedsbegrenzing gronden worden verworven, op basis van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. Vervolgens wordt voor het hele gebied een plan gemaakt en wordt bepaald waar de bebouwing komt en waar het groen. Zo kan extreme opdrijving van de grondprijs worden voorkomen. Op basis van de studie heeft het NEPROM de Stuurgroep Groene Hart verzocht om gezamenlijk pilotprojecten op te zetten. Maar aan dat verzoek is nooit gehoor gegeven. Toch weer dat vooroordeel.

Gelukkig loopt er inmiddels een aantal projecten voor integrale gebiedsontwikkeling volgens het principe rood-voor-groen. In Hoek van Holland wordt de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk gecombineerd met vergroting van het duingebied en versterking van de kustverdediging. Onder het motto Kaap de Goede Hoek ontwikkelde Vista voor AM Wonen het prijswinnende concept, in een ontwikkelcompetitie van de gemeente Rotterdam. Bij Houten wordt onderzocht hoe de Nieuwe Hollandse Waterlinie uitgebouwd kan worden tot een regionaal landschapspark. Passende rode functies worden ingezet voor een duurzaam beheer van de inundatievlakken en de landschappelijke versterking van de hoofdweerstandslijn. In opdracht van de gemeente onderzocht Vista de inrichtingsmogelijkheden van de Schalkwijkse Kom, als bouwsteen voor de gebiedsenvelop Linieland. Omdat al veel gronden in eigendom zijn van ontwikkelaars lijk rood-voor-groen hier een kansrijke strategie.